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Comment investir dans l’immobilier sans utiliser son épargne ?

Posté le: 18/01/2018

investissement immo

Cet investissement sera exposé à travers un cas pratique, pour faire connaissance avec cette méthode efficace, pour permettre de se constituer un patrimoine immobilier, sans mise de départ. Ainsi, tout commence par la détermination de la stratégie d’investissement. Comme exemple, Patrick et Cécile sont trentenaires et viennent d’accueillir la venue de la petite Amélie dans leur vie. Patrick est cadre bancaire et doit être muté tous les cinq ans. Cécile assure la gestion de la maintenance de sites Internet depuis chez eux. A cause de leur situation professionnelle, ils privilégient de rester libres et sont locataires d’un appartement 3 pièces en centre-ville. Ils doivent s’acquitter d’un loyer de 1 080 euros par mois. Ils veulent investir en immobilier locatif, sans toucher à leur épargne. A eux deux, ils ont un revenu de 4 500 euros par mois.

La stratégie adoptée

En termes de zone géographique, ils veulent profiter du développement économique de Toulouse. Comme cible immobilière, ils visent un deux pièces de 30 m2 environ, en centre-ville, pouvant être desservi par la ligne de tramway de Blagnac et le campus Airbus. Avec l’aide de simulateurs de crédit, ils ont identifié le montant qu’ils peuvent emprunter, sans tenir en compte des revenus locatifs, pour un capital de 180 000 €. En enlevant les frais de notaire, de l’ordre de 7,5% du prix de vente, ils détiennent un budget de 167 000 € comprenant les éventuels frais d’agent et les travaux. Le couple a choisi une surface brute de 32 m2, tout près du campus Airbus Blagnac. Son prix de vente est de 53 000 €. Les travaux estimés s’élèvent à 25 000 €, les frais de notaire à 4 000 €, pour un coût total de l’opération à 82 000 € et une mensualité de remboursement à 507 €.

Les revenus locatifs

Le couple a calculé les revenus locatifs potentiels et les charges. Ainsi, le loyer mensuel s’élève à 580 €, les charges de copropriété non récupérables 150 €/an, la taxe foncière 350 € dont 70 € récupérables auprès du locataire et l’assurance propriétaire non occupant est de 100 €/an. Au total, les revenus locatifs mensuels, nets de charges et de taxes atteignent les 536 €. La comparaison de ce montant à la mensualité d’emprunt affiche que l’opération s’autofinance, pour dégager un bénéfice mensuel de 29 €, soit environ 350 € par an.

Avoir le financement

Le couple a anticipé un changement de locataire tous les deux ans avec une vacance locative d’un mois. En tenant compte de cet événement, le bénéfice annuel moyen de l’opération serait de 144 €. Le couple, ayant un projet solide, négocie avec sa banque un financement total de l’opération. En parallèle, leur conseiller leur conseille d’ouvrir un livret d’épargne, sur lequel le couple devra déposer sa réserve d’argent de 8 000 €. A l’issue du prêt, le couple a un bénéfice sur 15 ans, hors impôt, de 1 728 €, d’un patrimoine d’environ 80 000 € et d’un revenu mensuel complémentaire de 536 €.

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